У жителей Эстонии - собственников жилья, состоящих в квартирных товариществах, возникает немало вопросов, ответить на который могут только квалифицированные юристы. Один из них - член правления Eesti Inkasso OÜ Август Кяэра.

Как собщает интернет-портал таллинского издания «Столица», эксперт согласился ответить на некоторые вопросы, поступившие от жильцов КТ.

«Жильцы одной из квартир постоянно выставляют на ночь мусор в общий коридор. Утром они его выносят, но ночью и полдня запах стоит невыносимый. Правление просило так не делать, даже общее собрание постановило, что выставлять в подъезд мусор нельзя – но до этих людей не достучаться, никакой реакции нет. Регулирует ли закон такие вещи? Можем ли мы на законном основании приструнить этих квартирособственников? Как? Подскажите, что делать и в каком порядке.»

Если ситуация дошла до того, что уже на общем собрании обсуждается вопрос о санитарных условиях в доме, то очевидно, что простого принятия решения «не мусорить» явно недостаточно. В таком случае, члены товарищества могут внести в устав пункт о договорных обязательствах (например, договорной штраф) за невыполнение этого требования. Однако среди юристов также есть мнение, что назначение договорного штрафа между членами юридического лица, которым является товарищество, может быть нарушением так называемого принципа добросовестности (hea usu põhimõte).

На месте общего собрания, я принял бы такое решение (которое обязательно нужно прописать в уставе): если кто-то из жильцов выставляет мусор, пачкает подъезд и т.д., то товарищество вызывает специальную службу или назначает того, кто будет этот мусор выносить, а грязь убирать. Счет за выполненную работу, соответственно, будет выставляться нарушителю. Думаю, после оплаты нескольких таких счетов, недобросовестный жилец пересмотрит свою точку зрения на поддержание порядка в доме.

Кроме того, например, в столице приняты Правила общественного порядка и требования к организации публичных собраний в Таллине, согласно которым, запрещается нарушать «общепринятые правила приличия, оскорблять своим поведением человеческое достоинство и чувство общественной морали». Так что товарищество может обратиться с соответствующим заявлением в полицию или Муниципальную полицию города Таллин.

«Может ли ревизионная комиссия принимать участие в процессе снятия показаний общих счетчиков по теплу и водомеров? Если может, то имеет ли право ревизор потом сравнить эти снятые показания с теми суммами, которые оплатили жильцы за тепло и воду (чтобы удостовериться, что данные совпадают)? Регулирует ли это закон? Нужно ли решение правления или общего собрания?»

Да, может. Снятие или принятие участия в снятии показаний общих счетчиков не является прямой обязанностью ревизионной комиссии, но одна из обязанностей ревизоров состоит в том, чтобы проверять правильность расчета и начисления коммунальных услуг членам квартирного товарищества. То есть, в том числе, сопоставлять собранные данные.

«Квартирное товарищество наняло ревидентов для проверки документов. Правление должно предоставлять документы ревидентам в бумажном или в электронном виде? По этому поводу возник спор, так что хотелось бы знать, как это регулирует закон и регулирует ли вообще?»

Если мы говорим о финансовых документах, то, исходя из Закона о бухгалтерском учете, лицо, обязанное вести бухгалтерию, должно составлять документы в письменной или в письменно воспроизводимой форме. Исходя из этого, правление должно представлять ревидентам документы в бумажном или в электронном виде. У ревидентов или аудитора есть право затребовать оригиналы документов, если им представили копии, и правление обязано их предоставить.

«До 1 сентября нынешнего года КТ выплачивало председателю компенсацию за машину. Потом ее отменили. Поскольку никаких других денег от товарищества председатель не получает, то мы хотим платить ему ту же сумму, что и раньше (когда за машину компенсировали), но не знаем, как это правильно оформить. Нужен ли договор (трудовой или еще какой)? Какой должна быть процедура? Это решает правление или общее собрание? Расскажите, пожалуйста, пошагово, что нам делать?»

Квартирному товариществу никто не запрещает продолжать выплачивать председателю компенсацию за машину. Исходя из Закона о подоходном налоге, начиная с 01.09.2014г. можно выплачивать компенсацию только на основании путевого дневника. Если у председателя квартирного товарищества нет желания вести путевой дневник, то всегда можно с ним заключить договор члена правления. Решение по заключению договора принимается на общем собрании членов квартирного товарищества.

«В нашем КТ мне принадлежат две квартиры (дом в Йыгева), одну из них я не использую вообще. Водомеры в обеих квартирах меняла за свой счет. На обе квартиры мне приходит счет за расход общей воды. Это правильно? Должна ли я платить общую воду даже за ту квартиру, которая пустует, и воду там никто не льет? И еще вопрос: обязательно ли водомеры должны быть опломбированы?»

Исходя из статьи 75 Закона о вещном праве, за общую воду платят все жители квартир. Начисление за общую воду установлено уставом квартирного товарищества. В основном за общую воду необходимо платить также в случае, если в квартире никто не проживает. Отдельно разъясню, что входит в понятие «общая вода». Это разница между общими показаниями водомеров всех квартир в доме и общего водомера, который находится на входе в дом. Водомеры должны быть опломбированы на основании статьи 7 Закона о измерениях (mõõteseadus). Разница эта может возникнуть в связи с использованием воды, допустим, со стороны уборщика, моющего подъезды. Не стоит исключать аварии, разрыв труб, даже при опломбированных водомерах всегда существует потеря воды, да просто трубы прохудились, и вода потихоньку капает. Несоответствие показаний общего водомера и водомеров квартир также может быть обусловлено тем, что все жильцы подают данные с водомеров в разное время, которое не совпадает с моментом снятия данных с общего водомера дома. Причин может быть множество. Вопреки распространенному мнению, правление в данном случае не может ничего «накрутить» и «приписать».